Bez wątpienia z odbiorem domu wiąże się wiele stresu. Długo wyczekiwany moment sprawia, że łatwo można przegapić istotne usterki. Deweloper może także unikać odpowiedzialności za konieczne poprawki, dlatego warto na wstępie poznać swoje prawa, by żadna istotna kwestia nie została pominięta.
Dom, który został wybudowany przez dewelopera, przeważnie wymaga samodzielnego wykończenia przez nabywcę. Musimy to robić z rozwagą, by nie utrudnić sobie dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi lub gwarancji – w razie popełnienia własnych błędów.
Umowa przedwstępna
Jeśli decydujemy się na zakup nowego domu od dewelopera, przeważnie podpisujemy umowę przedwstępną. Oznacza ona, że regulowane są kwestie związane z realizacją oraz przekazaniem obiektu.
Do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi dopiero po zrealizowaniu budowy. To właśnie wtedy podpisuje się notarialną umowę sprzedaży.
Przekazanie obiektu
Jeśli chodzi o umowę o roboty budowlane, obowiązkiem wykonawcy jest realizacja obiektu, z kolei inwestora, odbiór obiektu oraz zapłata wynagrodzenia. Wykonanie robót oraz przekazanie obiektu, który jest przedmiotem umowy, musi być potwierdzone protokołem odbioru, który podpisują obie strony bądź ich upoważnieni przedstawiciele.
Deweloper powinien zawiadomić o planowanym terminie odbioru w sposób, który został określony w umowie. W przypadku, gdy nie zawarto takich postanowień w umowie, zawiadomienie może się odbyć w dowolny sposób – faksem, listem zwykłym lub poleconym, telefonicznie. Nabywca powinien stawić się w wyznaczonym terminie po odbiór – w przypadku, gdy bez uzasadnienia się nie pojawi, deweloper może sporządzić protokół przekazania samodzielnie.
W praktyce często zdarza się jednak, że jest wyznaczany następny termin. Dopiero w przypadku kolejnej nieuzasadnionej odmowy odbioru przez nabywcę, deweloper może sam sporządzić protokół wraz z adnotacją. Trzeba jednak pamiętać, że nie powinien on przesadzać z jakością wykonanego obiektu.
Podpisanie protokołu
Na wstępie należy podkreślić, że nawet w przypadku podpisania protokołu odbioru budynku wykonanego wadliwie, możemy w przyszłości dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi.
Aby jednak ich nie stracić, musimy opisać zauważone usterki. Dodatkowo warto w protokole zawrzeć oświadczenie, w jakim terminie wykonawca usunie wady. Nie zawsze jednak będzie to możliwe do określenia na samym etapie odbioru.
W momencie, gdy wady są na tyle istotne, że nie mamy możliwości przystąpienia do wykańczania oraz użytkowania obiektu, możemy odmówić odbioru do czasu usunięcia usterek.
Informowanie dewelopera
Bardzo ważne jest to, by zastrzeżenie sformułować na piśmie. Inaczej narazimy się na zarzut bezpodstawnej odmowy odbioru. W przypadku, gdy czegoś nie zauważymy bądź odpowiednio nie opiszemy, możemy o tym później poinformować dewelopera. Trzeba jednak to zrobić w ciągu miesiąca od wykrycia przez nas wady.
Sporządzony protokół powinien zostać podpisany przez przedstawiciela dewelopera, np. kierownika budowy. Podpis złożony przez osobę bez stosownego pełnomocnictwa to spore ryzyko! Nabywca powinien dostać kopię lub oryginał protokołu.
Wykonawca odpowiada za wady, które ujawnią się później lub takie, których wykrycie wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu budownictwa. Przepisy te mają zastosowanie niezależnie od zapisów w protokole odbioru. O wszelkich wadach koniecznie trzeba zawiadomić wykonawcę w ciągu miesiąca. Inaczej możemy utracić prawa z rękojmi.
Niezbędne dokumenty
Jeśli udajemy się na odbiór domu, koniecznie trzeba wziąć ze sobą umowę. Nie jest to wymagane, jednak zalecane. Zażądajmy także projektu domu. Dzięki temu zweryfikujemy zapisy w dokumentacji i skonfrontujemy je ze stanem rzeczywistym. Sprawdźmy także czy:
- zgadza się grubość ścian nośnych,
- instalacja elektryczna działa poprawnie,
- zgadzają się wymiary poszczególnych pomieszczeń,
- okna i drzwi otwierają się i zamykają,
- szyby nie są porysowane,
- ramy okien są czyste,
- odpływy i dopływy zostały wykonane,
- instalacja wodna jest szczelna,
- nie występują przecieki na połączeniach,
- ściany są proste, a na tynku nie widać nierówności, zarysowań czy pęcherzy,
- podłogi są równe i poziome,
- wentylacja działa prawidłowo,
- na dachu są wywiewki wentylacyjne,
- wykonane zostały obróbki blacharskie dachu,
- zamontowane zostały rynny i rury spustowe.
Warto zaangażować osobę, która posiada niezbędną wiedzę z zakresu budownictwa. Dzięki temu pomoże nam ocenić jakość robót, a także dostrzec ewentualne wady. Może to być np. wykonawca robót wykończeniowych.
Przekazanie dokumentacji
Należy pamiętać, że wraz z obiektem, deweloper powinien przekazać wszelkie dokumenty nabywcy. Dokumentacja ma oczywiście dotyczyć sprzedawanego domu. W przypadku, gdy treść dokumentu dotyczy także innych nieruchomości, np. całego osiedla, deweloper musi wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu. Reguluje to przepis art. 546 § 1 k.c.
Wykonawca musi również przekazać umowy o przyłączenie obiektu do sieci, protokoły odbioru przyłączy, przewodów wentylacyjnych i kominowych, instalacji gazowej, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą – chyba że dokumenty te zostały złożone przez dewelopera w urzędzie wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
W drugim przypadku, wymagajmy okazania potwierdzenia złożenia dokumentacji, jeśli wykonawca nie dysponuje kopiami. Nabywca musi również otrzymać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.
Potrzebne uprawnienia
Często zapomina się o tym, że w przypadku, gdy w domach zostały wbudowane materiały bądź urządzenia, na które udzielono gwarancji, możemy zażądać od deweloperów, by w drodze umowy cesji, przekazał nam on swoje uprawnienia z gwarancji oraz wydał dokumenty gwarancyjne. Pamiętajmy o tym na etapie odbioru.
Dokumenty te nie będą potrzebne, jeżeli deweloper sam udzieli gwarancji na cały dom – w tym zastosowane w nim materiały i urządzenia. Powinna to być gwarancja co najmniej na takich samych zasadach, jakie oferuje producent. Niestety, jest to dość rzadko spotykane.
Jeśli chcemy zachować udzieloną przez producenta dziesięcioletnią gwarancję na materiały kupione przez wykonawcę, koniecznie musimy postarać się o cesję tychże uprawnień.
Odpowiedzialność za wady
Jak możemy przeczytać w Kodeksie cywilnym, to sprzedawca odpowiada za wady. Jeśli kupiliśmy dom od dewelopera, możemy domagać się odpowiedzialności od wykonawcy w okresie trzech lat od wydania nieruchomości.
Pojawia się jednak wątpliwość, czy okres ten odnosi się do wszystkich elementów budynku, czy wyłącznie do jego konstrukcji.
Jeżeli zakupiliśmy dom wraz z wbudowanymi elementami jako jednolitą całość użytkową, można uznać, że odpowiedzialność za wady będzie odnosiła się do całego budynku – począwszy od fundamentów aż po dach wraz z oknami czy różnorodnymi urządzeniami technicznymi.
Kto usuwa wady?
W momencie, gdy zauważymy, że nasz wymarzony dom ma wady, ale nie zauważyliśmy ich przy odbiorze, możemy zażądać ich usunięcia, tym samym wyznaczając wykonawcy odpowiedni termin wraz z zagrożeniem, że po jego upływie, nie przyjmujemy naprawy.
Co ważne, deweloper może odmówić naprawy, jeżeli będzie ona wymagać nadmiernych kosztów. W przypadku, gdy wady nie da się usunąć lub wykonawca nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, klient ma prawo odstąpić od umowy, o ile wady są istotne, np. uniemożliwiają nam korzystanie z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Wykonawca może odmówić naprawy – zarówno na etapie odbioru, jak i później. W przypadku wad nieistotnych, nabywca może jedynie zażądać obniżenia wynagrodzenia – odpowiednio do jakości wykonanych robót.
Nieusunięte usterki
Warto pamiętać o swoich prawach i wiedzieć, co zrobić w przypadku, gdy deweloper nie usunie wad lub w ogóle ich nie uznał – czy to na etapie odbioru, czy późniejszym. W momencie, gdy powstanie pilna potrzeba naprawy, wykonania robót wykończeniowych czy zabezpieczenia, musimy postarać się o udokumentowanie stanu budynku.
W tym celu wykonujemy zdjęcia oraz decydujemy się na skorzystanie z usług rzeczoznawcy. W razie sporu z wykonawcą, będzie to niepodważalny, a zarazem jedyny dowód.
Trzeba jednak wiedzieć, że wykonawca nie odpowiada oczywiście za jakość robót wykończeniowych, które wykonujemy we własnym zakresie. Nie ponosi on również odpowiedzialności za szkody w domach, które zostały spowodowane niewłaściwym wykonywaniem tychże robót. Pamiętajmy o tym jeszcze na etapie odbioru.
Samodzielne prace wykończeniowe
Samodzielne przeprowadzanie prac wykończeniowych nie zawsze jest dobrym pomysłem, dlatego wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości “pod klucz”. Wtedy odbieramy mieszkanie gotowe do użytkowania.
Trzeba mieć na uwadze, że przeprowadzanie robót wykończeniowych na własną rękę przez nabywcę to dla wykonawcy dobry pretekst do uniknięcia odpowiedzialności za wady robót, które zostały przeprowadzone przez niego. Może dojść do sytuacji, że prace spowodują pogłębienie się istniejących wad, do których wykonawca się nie przyznaje.
Co więcej, jeśli nasze cztery kąty wykańczane są przez kilka ekip, bardzo trudno jest ustalić kto za co odpowiada. Przeważnie sprawy tego typu kończą się w sądach, a oceny dokonują biegli. To dlatego warto spisywać umowy z wykonawcami prac wykończeniowych, w których dokładnie określimy zakaz obowiązków, a przy odbiorze budynku będziemy zadowoleni.
Jak widać, odbiór wymarzonego budynku może się wiązać z wieloma trudnościami. To dlatego warto zabezpieczyć się już na samym wstępie, by uniknąć przykrych nieporozumień.
